Если застройщики будут вкладывать собственные средства в покупку на уровне 40%, то риски в предынвестиционные фазы будут ниже, считает заместитель председателя правления Сбербанка. Банки плотно вошли в структуру рынка недвижимости благодаря проектному финансированию, но их позиция в кризисные периоды периодически подвергается критике. О том, как банки регулируют развитие рынка, почему они отстаивают принципы существующей финмодели рассказал «Интерфаксу» заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов. Сейчас очень много говорят о замедлении процессов в стройке. Насколько вы ощущаете это на себе? Замедлились ли темпы выборки кредитов? Каков сейчас общий кредитный портфель Сбера для застройщиков? В строительной отрасли, как и в любой другой, бывают определенные циклы. Если говорить про пик, то он пришелся на июнь-июль прошлого года, когда продажи новостроек поддержала льготная ипотека. Покупатели, наверное, даже ощущали дефицит предложения. С сокращением объемов льготной ипотеки мы наблюдаем снижение темпов продаж.
Но стоит понимать, что они, скорее, вернулись к средним показателям после пиковых значений. В общем, ситуация, можно сказать, выровнялась и не является какой-то кризисной. Что касается портфеля Сбера, то мы ключевой игрок на рынке жилищного финансирования. В 2024 году наш портфель вырос на 35% и составил 5,3 трлн рублей. По состоянию на 1 апреля темпы роста портфеля продолжились: у нас уже почти 5,7 трлн, то есть мы приросли на 400 млрд руб. за три месяца. 5,7 трлн рублей — это действующий остаток долга по всем кредитам застройщикам. Прирост складывается из двух составляющих: выборки, в первую очередь, по действующим кредитам — это почти 800 млрд руб., и погашений, связанных с вводом объектов и раскрытием счетов эскроу, — это примерно 400 млрд руб. При этом портфель с учетом открытых линий, доступных для выборки, у нас составляет 10 трлн рублей. Если говорить про структуру, то 13% из них — это, так называемые, бриджи — те средства, которые идут на покупку участка. Далее, после получения застройщиками необходимых разрешений, мы предоставляем проектное финансирование уже по 214-ФЗ. Стоит еще раз напомнить, что реформа долевого строительства позволила застройщикам работать в устойчивой ситуации: вне зависимости от продаж, кредитные средства выдаются по мере строительной готовности.
Это фундаментально важно, потому что у покупателя нет никакого шанса оказаться один на один со своими проблемами с застройщиком, потому что есть банк, который контролирует ход финансирования и проверяет целевое использование средств. Как изменились требования к проектам для одобрения банка за год? Изменятся ли они в ближайшем будущем? В целом, подходы к одобрению проектного финансирования в банке не ужесточались. Главным условием для всех банков, выдающих проектное финансирование, остается устойчивость проекта. Она измеряется показателем LLCR (Loan LifeCoverage Ratio — показатель обеспеченности кредита будущими ожидаемыми денежными потоками проекта), его знают все застройщики страны. Чем LLCR выше, (коэффициент выше единицы), тем проект более устойчив. Это значит, что средства от продажи площадей (квартир, нежилых, машино-мест) превышают все расходы на строительство и обслуживание кредита.
Средний диапазон LLCR составляет 1,2 — 1,3. Для наименее рискованных проектов при рассмотрении финансирования мы можем снижать этот показатель до 1,15, для более рискованных проектов с более высоким уровнем неопределенности — это связано и с регионом, и с опытом застройщика по реализации проекта — этот показатель может быть и выше 1,3. Увидев среди девелоперов тенденцию по сокращению инвестиций в проекты на начальной стадии, мы стали более тщательно отбирать такие проекты с точки зрения финансирования и ожидаем, что девелоперы будут осуществлять собственные вложения в затраты на покупку земельного участка на уровне 30−40%, а не только рассчитывать на банковское финансирование. Другими словами, риски в предынвестиционные фазы в этом случае будут минимизированы, поскольку девелоперы будут четко просчитывать, по какой цене они приобретут участок и в какие сроки смогут получить необходимые разрешения и структурировать этот проект. Ощущаете ли вы на себе снижение темпов выхода новых проектов, снижение спроса на покупку участков?
Насколько это снижение критично? Если в конце прошлого года мы действительно видели заметное снижение сделок, то с января объем новых сделок восстановился: в среднем в Сбере заключается 60−100 договоров в месяц на общую сумму порядка 100 миллиардов рублей. Самыми активными регионами остаются экономически состоятельные Москва, Московская область, Краснодарский край. В четыре самых активных региона страны входит и Санкт-Петербург. Не секрет, что в условиях высоких процентных ставок количество новых проектных деклараций, опубликованных на сайте ДОМ.РФ за первые 3 месяца текущего года, сократилось почти на 25% относительно соответствующего периода прошлого года, но это в целом тоже не так страшно, как пытаются представить. Потому что, повторюсь, прошлый год характеризовался очень высоким показателем запуска новых проектов. То есть сейчас рынок вернулся к равновесной модели и демонстрирует уровень чуть ниже среднего.
Последствия снижения активности по новым сделкам на покупку земельных участков мы сможем увидеть, наверное, через два — четыре года: когда завершится цикл от покупки земельного участка до получения необходимых разрешений и перехода на проектное финансирование — это примерно 1,5 года, затем непосредственно цикл строительства — порядка двух лет. Про наполнение эскроу давайте поговорим. Вы ощущаете на себе, что снизились темпы наполнения счетов? Этот показатель опасен чем-то? Уровень покрытия на 1 апреля — 73%. В прошлом году в пиковые значения он доходил до 89%, но и текущие показатели мы считаем приемлемыми, поэтому здесь в принципе каких-то проблем мы не видим.
Стоит напомнить, что колебания этого показателя в принципе естественны. Отчасти не такой высокий уровень покрытия в настоящий момент связан с тем, что есть высокий уровень раскрытия, что хорошо. Например, обычно к концу года застройщики сильно форсируют сдачу объектов и, соответственно, раскрытие эскроу активизируется. Для сравнения: в декабре 2022 года — январе 2023-го было раскрыто счетов эскроу на 420 миллиардов руб. по 388 введенным проектам, за декабрь-январь 23−24 годов раскрылось эскроу на 670 миллиардов — это 417 проектов, а в декабре-январе 24 — 25 годов показатели составили 760 миллиардов по 513 проектам. В целом с момента начала работы девелоперов по этой модели в Сбере мы раскрыли со счетов эскроу более 6,4 триллиона рублей. За прошлый и начало этого года порядка 400 тысяч семей получили квартиры, которые мы профинансировали. Это довольно приличный город по численности населения. Тема, которая периодически возобновляется в различных профессиональных дискуссиях по строительству: поэтапное раскрытие эскроу. Что вы думаете о такой возможности? Сбер неоднократно высказывал свою точку зрения: поэтапное раскрытие механизма эскроу вернет рынок в прошлое и в конечном итоге приведет к увеличению роста дефолтности, который, напомню, был на уровне 8,7%. В текущей ситуации каждый проект обособлен, и застройщик не может перебрасывать средства с проекта на проект.
Это не дает сработать эффекту домино. Опять же, если застройщик получает средства со счетов даже частично, у него теряется стимул ускорять ввод объекта. И в этом смысле действующий механизм работает очень надежно. Как такой инструмент как рассрочка влияет на темпы наполнения эскроу? Не видите ли вы опасности для застройщиков при работе по этой финмодели? Действительно, рассрочка начинает в какой-то момент искажать ситуацию. И, наверное, её применение должно быть разумным. На текущий момент мы видим, что каждая четвёртая квартира продаётся с применением рассрочки, год назад это было не более 15% — то есть, девелоперы стали более активно использовать инструмент после сокращения льготных программ. Очевидно, в инструменте есть плюсы и минусы. Плюсы — это дополнительные продажи и будущие поступления, но в конечном итоге застройщик платит за это процентами по кредиту. Что касается покупателя, то для него это гарантия фиксации цены в ожидании доходов будущих периодов. Если у покупателя изменилась ситуация, то он может вести переговоры с застройщиком по изменению условий.
Банк периодически предлагает различные меры по улучшению условий для ипотечных заемщиков. Есть ли антикризисное предложение для застройщиков, которым нужна поддержка? Отрасль вместе с ЖКХ обеспечивает порядка 14% вклада в ВВП. Мы активно участвуем совместно с правительством в разработке мер поддержки и считаем, что своевременные меры поддержки могут помочь отрасли преодолеть непростые в макроэкономическом отношении времена. Наверное, одно из важнейших направлений для поддержки — это проекты комплексного развития территорий с высокой социальной нагрузкой. Именно в таких проектах значительные расходы приходятся на первоначальный уровень, включающий строительство социальных объектов, где продаж еще нет.
Другими словами, застройщик вынужден брать средства по коммерческой ставке. И, соответственно, только продав весь комплекс жилья, где бывает несколько очередей, он сможет получить необходимые средства для покрытия тех расходов, которые были понесены 3 — 4 года назад. В этой ситуации мы считаем льготный механизм необходимым, это очень правильно со стратегической точки зрения. Насколько актуальна для вас такая проблема как нарушение сроков ввода? Много ли сейчас проблемных объектов в портфеле банка? Мы вообще не видим этой проблемы — количество таких объектов в нашем портфеле меньше 1%. И как правило, речь не идет о строительных сложностях, чаще всего дело в том, что произошли какие-то изменения, выявлены несоответствия в документации. Мы, как банк, естественно, заинтересованы в реализации проекта, а не в его продлении. Поэтому мы всегда находим механизмы урегулирования.
Но в целом, подчеркну еще раз: большинство финансируемых нами проектов сдаются с опережением срока. Этот аспект очень хорошо иллюстрирует плюсы механизма проектного финансирования — тема проблемных точек исчезла, потому что банки дисциплинированно финансируют строительство в зависимости от уровня строительной готовности, не оглядываясь ни на продажи, ни на наполнение на счетах эскроу, даже если оно нулевое, а такое тоже бывает, например, в связи с маркетинговой политикой компании. Все проекты, которые имели определенный уровень строительной готовности, продолжали получать финансирование, несмотря ни на что, таким образом можно сказать, что механизм проектного финансирования структурировал и упорядочил рынок. С 1 марта начала работать модель эскроу для ИЖС. Можно ли уже подвести первые итоги? На сколько такой подход поднимет цены на рынке ИЖС по аналогии с МКД? ИЖС это молодой развивающийся рынок.
Если на многоквартирных домах уже сформированы стандарты рынка, то закон об использовании эскроу по договорам строительного подряда реально заработал только с 1 марта. До принятия закона с июля 2024 года правительство обязало использовать механизмы эскроу по сделкам только с ипотечными госпрограммами. Тем не менее, по итогам 2024 года Сбер заключил более 4 тыс. сделок с эскроу на ИЖС и порядка 30% из них были с финансированием подрядчика. Увеличение количества сделок мы ожидаем к концу 25 — началу 26 годов, когда участники рынка оценят все позитивные моменты. Это сопоставимо с введением механизма в МКД, которое по большому счету и заняло около трех лет. Сейчас механизму нужно дать возможность созреть, чтобы застройщики и подрядчики сформировались в профессиональный рынок. Банки готовы поддержать этот процесс. По моему мнению, ИЖС обладает огромным потенциалом.
Тяга к земле традиционна в нашей культуре, я думаю, что почти в каждой семье есть дача или огород, поэтому «стремление» к своему дому будет толкать этот рынок и рано или поздно это конвертируется в заметную статистику. Аналитики рынка коммерческой недвижимости отмечают заметное оживление в девелопменте. Как это отражается на проектном финансировании такой недвижимости в вашем портфеле? Если говорить про коммерческую недвижимость, то, наверное, самые яркие события происходят в гостиничном сегменте. Это обусловлено наличием мер государственной поддержки по 141 постановлению правительства о предоставлении субсидий для развития туристических кластеров. В рамках этой программы Минэкономразвития одобрил банку уже 76 сделок на сумму 204 миллиарда рублей и еще 68 заявок на 175 миллиардов рублей направлены на рассмотрение для включения в программу. Мы рассчитываем, что порядка половины проектов получат одобрение и, соответственно, этим проектам будут предоставлены субсидии.
Это очень перспективное направление для регионов, прекрасный инструмент, который поддерживает развитие туризма, особенно вне столичных агломераций. Что касается несубсидируемых секторов, то стоит отметить складской рынок. Размер кредитного портфеля в сегменте складской недвижимости по итогам 2024 года составил порядка 90 миллиардов рублей. Активно развивается light industrial — складские помещения отдельными блоками. В принципе, склады — сегмент, обеспеченный высоким спросом, в частности, со стороны маркетплейсов, и большим запасом прочности в виде дефицита качественных площадей. Если говорить про офисную и торговую недвижимость, то здесь мы видим сдержанный интерес — ставки достаточно высокие, никаких механизмов субсидирования для этих проектов не предусмотрено.
