По данным агентства ИНКОМ-Недвижимость, общее количество сделок на подмосковном рынке загородной недвижимости увеличилось на 13%: подъем спроса обусловлен выросшим на треть числом проданных земельных участков.

Остальные форматы демонстрируют отрицательную динамику: в целом, объем реализованных объектов с застройкой сократился за год на 22%.

Но был установлен и новый рекорд: в 2019 году доля купленных лотов эконом-класса достигла отметки 85%, поднявшись за год на 6 процентных пунктов. Вместе с этим на четверть снизилась средняя сумма сделки, составляющая теперь 3,1 млн руб.

Покупатели, которые решаются выходить на рынок в столь непростых условиях, отдают предпочтение участкам без подряда (УБП) в обжитых поселках с коммуникациями, а также готовым коттеджам и таунхаусам площадью 100-120 кв. м.

Количество покупок жилья на вторичном рынке Москвы продолжает падать. По итогам января спрос снизился по сравнению с аналогичным периодом 2019 года на 19%. Снижение продаж в этом сегменте фиксируется с прошлой весны.

Управление Росреестра по Москве зафиксировало в январе 2020 года падение спроса на вторичном рынке жилья. За первый месяц года в столице были проданы 7969 квартир по договорам купли-продажи или мены жилья, что на 19% меньше, чем в январе 2019-го. По сравнению с данными за декабрь прошлого года падение в январе составило 49,5%.

19-процентное снижение год к году в минувшем январе можно объяснить ажиотажным спросом конца 2018-го — начала 2019 года, объясняет руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов (его слова приводятся в сообщении службы). Тогда, напоминает Майданов, покупатели реализовывали отложенный спрос на недвижимость в преддверии грядущих изменений в законодательстве — перехода на эскроу-счета с 1 июля 2019 года. Если сравнить показатели продаж января 2020-го с январем 2018-го, то снижение составит 5%, отмечают в Росреестре.

Сокращение спроса в январе относительно декабря Майданов связывает с сезонностью: январские показатели по числу зарегистрированных переходов прав на вторичном рынке традиционно ниже декабрьских практически вдвое.

Спрос на готовые квартиры в Москве в январе—апреле 2019 года обгонял спрос 2018-го, но затем стал снижаться в годовом выражении. Уже в мае спрос год к году снизился почти на 9%. В четвертом квартале разрыв усилился — в октябре и ноябре 2019-го падение достигало 22 и 24% соответственно, в декабре — 16%. В результате по итогам всего 2019 года продажи на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы составили 145,6 тыс. квартир, что на 7% меньше, чем в 2018-м.

Спрос на вторичном рынке жилья восстановится за счет «миграции покупателей с первички» к концу 2020 года, когда на новую схему строительства с использованием эскроу-счетов перейдет больше девелоперов, прогнозировали прошлой осенью аналитики.

На первичном рынке жилья продажи по итогам 2019 года выросли на 2% и составили 81,8 тыс. квартир. При этом в январе—июне продажи новостроек в Москве превышали аналогичные показатели 2018 года на 36%, пик регистрации договоров долевого участия пришелся на июнь прошлого года. Во втором полугодии 2019-го спрос в годовом выражении снизился на 23%.

Информации о продажах квартир в столичных новостройках в январе 2020 года еще нет.

Согласно многочисленным прогнозам аналитиков, в 2020 году на рынке жилья в России будут происходить существенные изменения. Отмечается, что стоимость недвижимости в ближайшее время будет увеличиваться с тем же темпом, что и в 2019 году. Так, быстрее всего цены на квартиры в жилых домах будут повышаться преимущественно весной и осенью 2020 года. В летний сезон в экономической сфере будет наблюдаться застой, однако на состояние рынка жилья это не сильно повлияет.

Прогноз экспертов о росте цен на рынке жилья в 2020 году

Как отмечают аналитики, на протяжении 2020 года цены на квартиры в новостройках в центральных городах России будут активно расти. Так, за несколько месяцев стоимость жилья повысится на 10%. Рост цен не обойдёт и вторичное жильё. Так, за 2020 год, по словам экспертов, такой вид квартир подорожает на 6%. При этом отмечается, что квартиры, на которые имеется большой спрос, могут вырасти в цене на 15 – 20%.

Согласно словам экспертов, в 2020 году цены на рынке жилья будут расти в том же темпе, что и в прошлые месяцы. Так, в 2019 году в Москве и Санкт-Петербурге квартиры в новостройках стали продавать на 30% дороже. В других городах государства ситуация не сильно отличалась.

В целом в России в конце 2019 года стоимость 1 кв. м. первичного жилья составляла около 68 тыс. рублей. При этом цены на вторичное жильё составляли до 48 тыс. рублей за 1 кв. м. Такая ситуация складывалась в основном в крупных городах государства.

Одной из самых главных причин роста цен на жилую недвижимость в 2019 году был переход на проектное финансирование. Также немало важную роль сыграл рост налога на добавленную стоимость, который теперь составляет 20%. Несмотря на все изменения, в 2019 году многие новостройки возводились по старым правилам, что в 2020 году актуально не будет.

По каким причинам в 2020 году будет наблюдаться рост цен на рынке жилья

В первую очередь на рост цен на рынке жилья в России в 2020 году повлияет переход строительной отрасли на проектное финансирование. В конце прошлого года не все строительные компании перешли на соблюдение новых правил, однако, как отмечают аналитики, в ближайшее время ситуация сильно изменится. Именно из-за проектного финансирования все строящиеся дома в России будут продаваться намного дороже, чем это было без участия банков.

Многие аналитики отметили, что переход на проектное финансирование может привести к снижению количества новостроек в России, из-за чего стоимость жилой недвижимости также может значительно возрасти в 2020 году.

На ситуацию с ценами на рынке жилья в России также может повлиять тот факт, что в конце прошлого года было зафиксировано снижение количества выданных разрешений на строительство домов. Если в течение 2020 года такая ситуация не изменится, квартиры в новостройках будут продаваться на 30% дороже, согласно словам аналитиков.

В конце 2019 года стоимость жилья в Москве повысилась. В жилых комплексах комфортного класса стоимость 1 кв. м. выросла на 7%, бизнес-класс подорожал на 5%, а элитные квартиры стали продаваться на 18 – 20% дороже, чем ранее.

Влияние инфляции на рынок жилья в России в 2020 году

Большую роль на рынке жилья в России, согласно словам аналитиков, играет инфляция в государстве. Если в 2020 году ситуация в экономической сфере изменится, и строительные материалы возрастут в цене, то и квартиры в новостройках будут продаваться по завышенным ценам. Такая ситуация на рынке сильно отпугивает покупателей, как заметили эксперты.

Новый уровень цен на жильё в новостройках сильно отразился на спросе в 2019 году. Так, в первые месяцы в Москве заключалось около 7 – 9 тыс. договоров, а к концу года показатель снизился до 4 -5 тыс. сделок.

Аналитики отметили, что в 2020 году потенциальные покупатели успеют адаптироваться к новым ценам на рынке жилья. В первые несколько месяцев стоимость квартир в крупных городах России может остаться прежней, однако уже во второй половине 2020 года начнётся заметное повышение цен на недвижимость.

Реформы обычно дело чрезвычайно ответственное и опасное. Ответственности у нас маловато, а вот опасностей хватает.

В Совете Федерации РФ предсказывают, что грядущий рост цен на жилую недвижимость в ближайшие два года может составить до 25%. Сенаторы уверены, что стоимость возрастет в связи с чрезмерно высокими ставками по кредитам для застройщиков и жёсткими требованиями к их собственному капиталу. Но и это не единственная проблема, которая появляется в связи с внедрением новой финансовой схемы строительства жилья – ситуация грозит обвалом значительной части этого сектора.

Пострадают все

Первый зампред комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию Сергей Лисовский поясняет, что его беспокоит. Когда застройщикам запретили привлекать напрямую средства от дольщиков, то с рынка исчезли дешевые деньги. Сегодня их приходится просить у банков, а они у них существенно дороже. И даже если ставки по кредитам минимальны, у строителей возникают дополнительные платежи за банковское обслуживание, другие затраты. В итоге себестоимость строительных работ может повыситься на 20-25%, а это непосильная ноша для многих компаний, прежде всего в регионах.

Сергей Лисовский приводит такой пример. В Курганской области, которую он представляет в Сенате, в 2018 году было получено 38 разрешений на строительство, в первом полугодии 2019 года – 16, во втором полугодии 2019 года – 2, а в 2020 году – пока ни одного.

Курганская область тут не оригинальна, сходная ситуация на многих территориях. В провинции значительная часть жилья строится небольшими и средними компаниями. Именно они первые кандидаты на уход с рынка. В итоге его захватят большие игроки, произойдёт монополизация сектора, а она всегда ведет к росту цен.

В первую очередь это коснется доступного жилья, прогнозирует Сергей Лисовский. Именно оно в самом большем объеме строилось за счет дешевых средств дольщиков. Рост же стоимости денег приведет к снижению предложения. Там, где невысокая рентабельность, там и случится самый большой обвал.

Таким образом удар придется и по подрядным организациям. На них будет оказывать давление следующий фактор. Для того, чтобы подрядчику получить деньги, раньше заказчик рассматривал документы о выполнении работы примерно за неделю, после чего оплачивал счет. Теперь же он отправляет эти документы банку, в итоге их изучение растягивается на три-четыре недели, а то и на больший срок. Такой кассовый разрыв больно бьет по исполнителю, ему приходится брать кредиты. Для многих это может стать непосильным бременем, вынудит их уйти с рынка.

Замкнутый круг

Пока новый финансовый механизм только набирает силу, цены уже начали ралли на повышение. Так в Москве уже сейчас отмечается их рост вплоть до 13%. Кроме того, застройщиков обязали иметь на счетах сумму в 30-40% от общей стоимости проекта, что также увеличивает затраты. В целом же ценник на жилье возрастает уже продолжительное время и только за последние три квартала 2019 года средняя стоимость квадратного метра жилья поднялась на 10%.

Возможное снижение ввода жилья вызывает озабоченность у вице-президента Гильдии риэлторов Константина Апрелева. Использование эскроу счетов будет оказывать влияние на спрос и предложение. Проблема тут в том, что эскроу счета – инструмент консервативный и он не особенно интересен потенциальным покупателям жилья. Его нельзя минимизировать, используя его, невозможно получить отсрочку платежа – все 100% средств должны лежать в банке. При этом у нас 70-75% дольщиков покупали квартиры с участием ипотеки. В старой схеме можно было брать кредит по частям, сейчас же жилья еще нет, а выбрать ссуду нужно целиком. Для многих это чересчур обременительно.

Зато эскроу счета выгодны банкам. Они получают бесплатный ресурс, при этом у них нет большой мотивации выдавать кредиты строителям. Наоборот, они хотят, чтобы эти деньги как можно дольше согревали их души. Банки способны создавать строителям кучу проблем, чтобы продлить себе приятное обладание средствами покупателей квартир.

Пока идет переходный период, в 2019 году лишь 17% проектов перешли на использование эскроу счетов, но ущерб уже есть, ввод жилья упал на 20%. Растет себестоимость строительства, все это приводит к тому, что в некоторых регионах не желают применять новые схемы, говорит Константин Апрелев. Строительные компании стараются строить за свой счет, но возможности эти сильно ограничены. В этих условиях ввод неизбежно сократится, а цены вырастут. Вот только как продавать по ним квадратные метры, если доходы населения не растут? Ведь стоимость жилья уже и без того возросла и расти дальше ей некуда.

Доступность жилья и рост на него цен в немалой степени будет зависеть от ипотеки. Сегодня с ее помощью покупают квартиры до 60% покупателей. Даже снижение платы по ипотеке на 1% сразу ведет к росту спроса. Но и тут не все так благостно, в нынешних условиях удешевление ипотечного кредитования приводит к удорожанию квадратных метров, а это ведет к сжатию спроса на них. Образуется замкнутый круг.

Застройщики пытаются выбраться из этой ситуации путем уменьшения площади жилья. Сегодня 48% строящего жилого фонда – это студии и однокомнатные квартиры, 30% – двухкомнатные и остальное – трех и более комнатные. Таким образом происходит ухудшение структуры жилого фонда.

Экономика замедляется, цены растут

Помимо внутренних факторов, влияющих на рынок недвижимости, цены на нем зависят и от внешних обстоятельств. Руководитель центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений Василий Колташов указывает на замедление мировой экономики. На объемах строительства жилья в  России это может сказаться в 2021 году; цены на энергоносители упадут, в результате у людей окажется меньше средств на руках.

Если еще недавно в стране рынок недвижимости принадлежал тем, кто строил, то сейчас это рынок покупателя. Строители хотят увеличивать цены на свой продукт, но покупатели все слабее реагируют на это. У них, во-первых, не хватает денег, во-вторых, нет уверенности в завтрашнем дне, а потому они не спешат тратить средства на жилье. Одни боятся влезать в долги, а «хороший» покупатель был выбран еще раньше. В итоге мы получаем ограничитель по развитию рынка еще и с этой стороны.

Только что изменили, а уже пора снова менять

Необходимо корректировать 214-ФЗ, говорит Сергей Лисовский. Его писали чиновники, исходя из представлений о том, что у строителей большая маржа и, если ее сократить, ничего страшного не случится. Но это не так. У большинства компаний низкая рентабельность, и компенсировать ее ростом цены нереально, а прибыль давно съедена. Когда в Совете Федерации этот закон проходил, то агитирующий за него представитель Минстроя заявил, что цена на жилье поднимется не более чем на 6%. Почему именно на эту величину, он не пояснил, хотя на тот момент кредиты застройщикам стоили значительно дороже. Скорее всего, ему понравилась эта цифра, хотя и повышение на 6% весьма значительно.

Многим застройщикам скоро предстоит судьбоносный выбор: либо повышать цену и снижать объемы ввода, либо продавать жилье по демпинговым ценам. То и другое – верный путь к банкротству. Впрочем, процесс уже начался, за последние два года число обанкротившихся фирм неуклонно растет.

Уйдет жилье по доступным расценкам, будут строить столько, сколько смогут купить по дорогой цене. Но пока правительство в действующей модели ничего менять существенно не собирается, его устраивает нынешняя ситуация, констатирует сенатор.

Между тем времени остается все меньше, к началу 2021 году завершатся проекты, реализуемые по старым схемам, и есть все основания, что количество новых строек резко сократится.

Нет слов, прежняя схема доказала свою несостоятельность; да, деньги привлекались дешевые, но риски были невообразимо большие. На данный момент на территории страны надолго, а некоторые навсегда, застыли стройки 1827 домов-недостроев. Чтобы их реанимировать, приходится тратить немалые бюджетные средства, предоставлять желающим завершить строительство серьезные привилегии.

Но и новая финансовая схема несет большие риски. Да, обманутых дольщиков уже не будет, но есть опасность, что не будет и нового жилья. По крайней мере, в некоторых регионах объемы его ввода серьезно снизятся, а цены на него возрастут.

Вряд ли к такому результату стремились инициаторы реформы, но пока все идет именно к этому. И все настойчивее звучит мысль: несмотря на то, что она только разворачивается, ее надо уже корректировать.

Впрочем, ради объективности заметим: когда экономика так долго пребывает в застое, а доходы населения не растут, любая реформа окажется малоэффективной.

Новые объекты впервые за последние 5 лет сконцентрировались в северном направлении.

Средняя площадь введенных в 2019 году в эксплуатацию индустриально-складских объектов в Санкт-Петербурге по отношению к 2018 году увеличилась на 29% и составила 15 510 квадратных метров. К таким выводам пришли аналитики брокерской компании Bright Rich | CORFAC International в своем исследовании.

По итогам прошлого года рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга вырос на 139 600 квадратных метров. Были введены в эксплуатацию 9 новых складских комплексов, соответствующих классам «А» и «В». Среди них логопарки «Осиновая роща» (38 000 «квадратов») и М10 (32 000 «квадратов»), а также складской комплекс «СКРАП» площадью 24 000 квадратных метров. Новые склады впервые за последние пять лет сконцентрировались в северном направлении – 47% от общего объема. При этом 94 700 квадратных метров, или 68% от общей площади новых объектов, было введено в первом квартале 2019 года. В планах девелоперов на этот год, ввод в эксплуатацию 16 новых объектов общей площадью около 400 000 квадратных метров. Этот показатель может стать рекордным значением для рынка Санкт-Петербурга за последние 5 лет. Партнер Bright Rich | CORFAC International Евгений Титаренко отмечает, что на начало 2020 года объем вакантных складских площадей классов «А» и «B» составляет 149 800 квадратных метров, что на 16% меньше, чем в 2018 году. С учетом заявленной динамики ввода площадей на рынке ожидается значительный рост уровня вакансии, что сможет удовлетворить запросы большинства петербургских арендаторов. Напомним, в 2019 году на складском рынке Санкт-Петербурга был зафиксирован рекордный годовой объем сделок. Было арендовано или куплено 478 000 квадратных метров. Это на 59% больше, чем в 2018 году.

Для развития интернет-торговли в регионах потребуется 1,5 млн кв. м складских площадей в ближайшие три года.

Уставший от депрессии рынок коммерческой недвижимости в прошлом году рос практически по всем сегментам. Складов в 2019 г. в Московском регионе ввели рекордное количество, по данным Knight Frank: 957 000 кв. м, на 19% больше, чем в 2018-м (805 000 кв. м). Всего в регионе сейчас более 15 млн кв. м качественных объектов. «Наиболее масштабным из них стал РЦ «Северная звезда» (140 000 кв. м), построенный на заказ по схеме built-to-suit для Leroy Merlin», – отмечает директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко.

По данным руководителя отдела исследований компании JLL Владислава Фадеева, купили и арендовали в прошлом году около 1,34 млн кв. м, это на 17% меньше, чем годом ранее, но сопоставимо со средним значением 2016–2018 гг. И к IV кварталу 2019 г. было вакантно лишь около 3,3% площадей, продолжает Фадеев. По прогнозам аналитиков JLL, к концу 2020 г. будет пустовать, возможно, 3%, но не больше, поскольку ожидается ввод большого количества спекулятивных объектов, такое развитие событий прогнозируют и в C&W. Этот же фактор будет сдерживать и рост ставок аренды, ожидаемый на фоне высокого спроса. В Московском регионе они поднялись на 6,8%, и, по подсчетам Knight Frank, в 2019 г. здесь в среднем просили 3900 руб. за 1 кв. м в год triple net. В регионах (без учета Санкт-Петербурга) тоже рост – более чем на 2%, ставка достигла 3650 руб. за 1 кв. м в год triple net. В 2020 г. в JLL также прогнозируют небольшой, до 5%, рост.

Второй по величине российский продуктовый ритейлер "Магнит" построит заново распределительный центр в Воронежской области, который весной 2019 года сгорел, не будучи застрахованным. "Возгорание затронуло склад площадью 24 тысячи кв.м, предназначенный для продукции с длительным сроком годности. В рамках восстановительных работ будут построены новые помещения", - сообщила компания во вторник. В тушении участвовало 50 единиц техники и 124 пожарных, на 20 тысячах кв.м обрушилась крыша. По информации S&P, сгоревший склад не был застрахован, поэтому убытки "Магнита" от пожара не были компенсированы. После этого случая, по информации аналитиков агентства, компания застраховала всю недвижимость. Логистический комплекс "Магнита" в Воронежской области обслуживает около 1 тысячи магазинов разных форматов в Воронежской, Липецкой и Белгородской областях. Всего у "Магнита" 38 распредцентров общей площадью 1,73 млн кв.м, а также 5656 грузовиков. Логистическая сеть обслуживает 91% общего товарооборота компании. 

На торги выставлено имущество обанкротившего липецкого производителя молока и продукции из него ООО «Молочная индустрия». Земля и несколько зданий в Липецке оценены в 93,76 млн руб., сообщает организатор торгов.

В единый лот входит 16,64 тыс. кв м земли в городской черте Липецка, административно-бытовой корпус площадью 2,4 тыс. кв., недостроенную пристройку к нему площадью 3,71 тыс. кв. м и склад-холодильник на 694 кв. м.

Торги в форме публичного предложения будут проходить с 17 марта до 22 июня на площадке «Новые информационные сервисы». 93,76 млн руб. — начальная цена публичного предложения. Она будет уменьшаться в течение одиннадцати периодов снижения цены, вплоть до 46,88 млн руб.

ООО «Молочная индустрия» было зарегистрировано в Усманском районе Липецкой области в 2011 году. В 2018 году компания обанкротилась, в ней было введено конкурсное производство, предусматривающее ликвидацию юрлица и распродажу имущества. Уставный капитал — 15 тыс. руб. Основной вид деятельности компании — производство молока (кроме сырого) и молочной продукции. Компания принадлежит Елене Дороховой, но ее право собственности заложено в кредитовавшем «Молочную индустрию» ВТБ. Последним гендиректором производителя молока до начала банкротства был Михаил Бударин. Последний финансовый отчет ООО публиковало в 2016 году, тогда компания сработала с выручкой в 170,38 млн руб. и чистым убытком в 2,77 млн руб.