Объем сделок в сегменте складской и индустриальной недвижимости за год в Петербурге и Ленобласти снизился почти в 1,7 раза, до 37 тыс. м2. Объем ввода за первые три месяца составил всего 10 тыс. м2, однако к концу года заявлено более 870 тыс. м2 новых площадей.

Консалтинговая компания NF GROUP подвела итоги I квартала 2025 года на рынке индустриальной и складской недвижимости Петербурга и Ленобласти.  Уровень прямой вакантности в сегменте достиг 2%, увеличившись на 0,8% по сравнению с концом 2024 года. С учетом появившихся в начале года субарендных площадей показатель достиг 4%. Суммарный объем доступных для аренды качественных складских помещений составил 222 тыс. м2, из которых 110 тыс. м2 приходится на прямую аренду, 112 тыс. м2 — на субаренду.

По итогам I квартала 2025 года в Петербурге и Ленобласти введено в эксплуатацию всего 10 тыс. м2 складской недвижимости классов "A" и "B". При этом прогнозируемый совокупный объем ввода по итогам года составляет 874 тыс. м2 — это станет рекордным показателем за всю историю наблюдений на региональном рынке. Из запланированного объема ввода только 36% (319 тыс. м2) приходится на спекулятивные проекты. Остальные 64% составляют объекты формата build-to-suit и склады, реализуемые на собственных земельных участках с привлечением подрядных организаций.

По итогам I квартала 2025 года объем сделок на рынке складской недвижимости Петербурга и Ленобласти составил 37 тыс. м2 (без учета инвестиционных сделок и пересогласований условий действующих договоров аренды). По прогнозам аналитиков NF GROUP, к концу года совокупный объем может достичь 350—450 тыс. м2.

Структура спроса на складские площади в регионе существенно изменилась. Доля e-commerce по итогам I квартала 2025 года сократилась до 34% против 57% на конец 2024 года. На фоне снижения активности онлайн-ретейла значительно выросла доля сделок со стороны транспортно-логистических компаний и дистрибьюторов —  до 25% и 41% соответственно. Для сравнения: в конце 2024 года эти сегменты занимали лишь 4% и 7%.

Несмотря на рост вакантности, оснований для снижения ставок аренды не отмечается. Вместе с тем с 2023 года наблюдается замедление темпов их роста. По итогам I квартала 2025 года запрашиваемая ставка на готовые складские помещения класса А достигла 10 950 руб. за 1 м2 в год (без учета OPEX и НДС), что на 1,4% выше уровня конца 2024 года.

«Несмотря на снижение активности со стороны e-commerce, рынок демонстрирует признаки устойчивости. Растущие доли логистических операторов и дистрибьюторов в структуре спроса позволяют говорить о начавшейся переориентации арендаторов», - говорит директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге Илья Князев.

Эксперт рассказал об особенностях инвестиций в коммерческую недвижимостьЭксперт Волгин: доходность коммерческой недвижимости с арендатором достигает 12%.

Решив инвестировать в коммерческую недвижимость, можно рассмотреть разные варианты, в том числе купить объект с уже имеющимся арендатором. Учредитель инвестиционной платформы «Лендли» Александр Волгин рассказал «Известиям» 23 апреля об особенностях такого вложения средств.

По его словам, доходность таких проектов с уже существующим арендатором составляет от 8 до 12% годовых. Если объект с сетевым арендатором стоит от 20 млн до 40 млн рублей, то окупаемость составит около 120 месяцев. Деньги, вложенные в объект стоимостью от 100 млн рублей, могут вернуться быстрее — за восемь-девять лет.

Эксперт назвал приобретение объекта с арендатором наиболее предсказуемым и надежным вариантом, поскольку инвестор на этапе покупки понимает, кто и на каких условиях пользуется недвижимостью.

При этом следует уделить особое внимание выбору локации, поскольку удачное расположение станет «страховкой» на случай, если арендатор съедет. Также нужно внимательно изучить договор с арендатором, уточнить, как формируется арендная ставка, каковы условия ее индексации и так далее.

Вместе с тем покупка строящегося или только что сданного коммерческого объекта без арендатора обойдется дешевле. Но в этом случае инвестор может не только выиграть, но и проиграть, считает Волгин. По его мнению, удачность либо неудачность такой инвестиции зависит от уровня компетенций собственника.

«Он может правильно спрогнозировать арендную ставку, а может ошибиться или даже вовсе не найти арендатора. Поэтому в этом случае я рекомендую работать в связке с компанией, которая специализируется на данной деятельности. Либо, если у вас есть такая возможность, договориться и согласовать цену с сетевым арендатором еще до покупки. Во всех остальных случаях это отчасти лотерея», — добавил эксперт.

К наиболее ликвидным объектам на рынке коммерческой недвижимости относятся аптеки, магазины у дома. Но их количество в жилых комплексах ограничено, и если другие арендодатели окажутся более расторопными или сделают более выгодное предложение, то есть вероятность, что квадратные метры придется сдавать, например, салону красоты, что заметно снизит доходность, объяснил Волгин. Кроме того, компании из сферы услуг, как правило, заинтересованы в заключении краткосрочных договоров аренды, а это менее выгодно для собственника.

«Стоит очень внимательно оценивать проходимость локации. Практика показывает, что даже 100 м удаленности от перекрестка существенно сказывается на трафике и, как следствие, арендных ставках и доходности объекта. Чтобы сделать качественный прогноз, также нужно понимать количество жилых квартир в радиусе 300—500 м от объекта и грамотно оценить конкурентное поле», — сказал эксперт.

Говоря о нестандартных объектах коммерческой недвижимости, Волгин отметил парковки и склады у дома для частного пользования. Преимущество этой инвестиции — невысокий чек. В зависимости от региона стоимость таких объектов составляет от 2 млн до 5 млн рублей. Вместе с тем в удачной локации — перспективном жилом комплексе с большим количеством квартир и дефицитом парковочных мест и мест для хранения — инвестор может получить доходность выше, чем у других объектов коммерческой недвижимости.

Также в последние несколько лет развивается сегмент промышленной складской недвижимости. Она может быть представлена как в виде больших логистических комплексов, так и в формате light industrial (от английского — легкая промышленность) — помещений для размещения производства, организации хранения, офиса и шоурума в едином пространстве. Такие площади востребованы малым бизнесом, и, купив объект на этапе стройки, инвестор может выйти на доходность более 10% годовых, обратил внимание Волгин.

Информация в материале не является инвестиционной рекомендацией.

Ранее, 13 апреля, экономист, основатель холдинга «Кредитор», эксперт в сфере кредитования и недвижимости Эльвира Глухова рассказала «Известиям», что любые высокодоходные инвестиции в недвижимость сопряжены с риском и требуют серьезного знания рынка. Она подчеркнула, что инструментов, позволяющих просто вложить деньги в некий рыночный продукт и получить 70% годовых пассивного дохода, не существует.

Факт самовольного увеличения площади коммерческого строения за счет возведения пристройки выявили и устранили в районе Коммунарка.

С целью обеспечения законности использования земельных участков, Госинспекция по недвижимости на регулярной основе проводит мониторинг всех административных округов Москвы. В случае, если инспекторы фиксируют нарушение, принимаются меры по его устранению.

Так, в ходе обследования территории района Коммунарка был установлен факт самовольной реконструкции коммерческого объекта в деревне Каракашево.

«В целях увеличения полезной площади торгового строения к нему возвели пристройку площадью порядка 80 квадратных метров. При этом, в ходе реконструкции был нарушен действующий договор аренды — смежный участок, на котором построили дополнительный объект, предоставлен в пользование под размещение мусорных контейнеров. Разрешительная документация для работ по изменению параметров основного строения также не оформлялась. Кроме того, участок незаконно огородили забором», - рассказал начальник Госинспекции по недвижимости Иван Бобров.

В настоящее время нарушение земельного законодательства устранено: участок освобожден от самостроя и приведен в надлежащий внешний вид.

Прозвучавшая на форуме-практикуме Focities X информация о рынке недвижимости в России из уст экспертов вызвала смешанные чувства. С одной стороны цифры говорят о росте, но как в том анекдоте под подстреленного лося на реке — «Странно, я всё пью и пью, а мне всё хуже и хуже».

Так на рынке складской недвижимости этот год ожидается вторым рекордом по объёмам ввода в эксплуатацию — около 11 миллионов квадратных метров. Из них 4.7 млн кв. м. в Москве и МО. При этом роста свободных площадей всё ещё не предвидится, они останутся на уровне 3%.

Инвестиции в этот сегмент на фоне рекорда прошлого года, прогнозируются в 2.5 раза меньше, что связано с высокой ключевой ставкой и ростом стоимости строительства.

Арендные ставки на склады, можно сказать, замерли на уровне 13 тыс. руб за метр. Это вызвано снижением спроса — маркетплейсы набрали площади и теперь переходят к их оптимизации.

На рынок жилого строительства негативное влияние оказывает множество факторов. Во-первых, заградительно высокая ипотечная ставка. Во-вторых, замедление экономики и гонка зарплат. И в-третьих, высокая инфляция в отрасли.

Нездоровое воздействие на новостройки также оказывают отмена безадресной льготной ипотеки, рост требований по другим стимулирующим программам, запрет на апартаменты и микроквартиры. Увеличение ценового разрыва между первичным и вторичным рынками до 20% вымывает с рынка покупателей заинтересованных в trade-in, так как требует весомой доплаты.

Реагируя на неблагоприятные условия, застройщики всё чаще предлагают жилье без отделки, практикуют формы рассрочки, сдвигают свои графики вправо.

Однако динамика цен и продаж также не радует. Впервые за всю историю наблюдений в Московском регионе в марте 2025 было продано меньше жилья, чем в феврале. При номинальном 6%-росте цен, реальные цены явно не растут. Об этом говорят и поступления на эскроу-счета. В первом квартале 2025 они упали на 4-5%. Динамика ДДУ в штуках в марте к февралю 2025 упала на 8%, а к трёхлетней средней на все -20%. По итогам года ожидается падение спроса на 15%, а предложения на 7%.

На рынке офисной недвижимости в первом квартале 2025 года число предложений о продаже выросло на +22% год к году, а спрос упал на 2%. В сегменте аренды все с точностью наоборот. Предложение упало на -13%, а спрос вырос на +6%. При этом предложение упало лишь в Москве (-28%) и Санкт-Петербурге (-21%). Спрос на аренду никуда не исчез. Когда предложения нет, а спрос растёт, естественно, что ставки аренды растут на 4-29%.

В торговой недвижимости тоже не всё гладко.

Ключевым индикатором в этом сегменте служит динамика оборота розничной торговли. Данные за последние 15 лет в той же Москве говорят об устойчивом росте оборотов розницы, однако, если наложить данные по инфляции, то рост исчезает.

Когда ретейлеры не видят роста оборотов, они теряют возможность развития, а арендодатели повышать арендных ставок.

Со второй половины прошлого года эксперты фиксируют снижение активности ретейлеров. Это касается как онлайн, так и офлайн каналов. Эксперты объясняют ситуацию сменой потребительских настроений с трат на накопление.

Единственным лучом света в тёмном царстве являет собой сегмент строительства в гостиничном и туристическом бизнесе.

Отдых и дети
Последние несколько лет инвестиции в гостинично-туристический сектор ежегодно растут на 9-10%. Причиной тому — развитие внутреннего туризма, и увеличение турпотока.

В прошлом году в коллективных средствах размещения проживало около 92 млн. человек. Ожидается, что столь высокая динамика сохранится по крайней мере до 2030 года.

С точки зрения предложения, здесь сложилась интересная ситуация.

Общий номерной фонд насчитывает более миллиона номеров, однако объём качественного размещения — 3-5 звёзд — составляет лишь 13% или около 150 тыс. номеров. Динамика роста этого сегмента за 2024 год составила +6%. Ожидается, что ежегодные темпы роста в 7-8% сохранятся до 2030 года.

Из неожиданных моментов, озвученных на форуме, стала информация о проектах на новых территориях, которые обладают гигантским туристическим потенциалом. В Донецке, Мариуполе, Херсоне и Запорожье уже есть проекты разной степени готовности.

Из интересных направлений возможных инвестиций эксперты упоминают объекты санаторно-курортного отдыха. Здесь драйверами служат мода на здоровый образ жизни и омоложение аудитории (25-35 лет), которая готова платить.

Например, на направлениях Белокуриха, Краснодарский край, Кавказские Минеральные Воды в 2024 году наблюдался дефицит мест в 47% (!) и глубина продаж 5-6 месяцев (!).

Вторым интересным сегментов является детский отдых. Сейчас этот рынок оценивается в 120-150 млрд рублей ежегодно с потенциалом роста до 200 млрд руб к 2030 году. Родители готовы платить за качественный отдых своих детей.

Из 5000 существующих в стране детских лагерей действуют только около 2000. Государство уделяет все больше внимания детскому отдыху, предлагая меры поддержки. Сейчас рассматривается инициатива о суперльготных условиях для 600 лагерей, которые можно реанимировать. Возможно, скоро появится условная программа «Возьми за 1 рубль».

В ответ на вопрос из зала о бедственном положении туриндустрии в Орле, эксперт заметил, что это связано исключительно с политикой местных властей. В качестве примера бы приведён кейс Нижнего Новгорода, где после прихода нового губернатора город вышел в топ туристических направлений. Активное внимание властей и человеческое отношение к инвесторам определяют ситуацию, подчеркнул выступающий.

Обратной стороной привлекательности этого рынка является его сложность.

Объекты имеют большой срок окупаемости — 10-15 лет. Доходность здесь формируется за счёт операционной деятельности, ключевыми параметрами которой является заполняемость и средняя цена номера. Объем требуемых инвестиции достаточно высокий. Площадь нежилых функциональных зон достигает до 30-50%. Себестоимость строительства также выше из-за сложных инженерных решений, требований к отделке, оснащению и меблировке. Помимо этого требуется экспертиза в сфере гостеприимства и навыки управления такими объектами.
Источник: https://e-vesti.ru/ru/na-rynke-nedvizhimosti-interesno-investirovat-v-detej-i-otdyh

Аналитики агентства недвижимости IDEM пришли к выводу, что в Крыму наблюдается дефицит офисов класса "А" и "В". Речь идет о нехватке, как минимум, в 100 000 квадратных метров помещений для ведения бизнеса.

Исследование проводилось в двух крупнейших городах полуострова - Симферополе и Севастополе, где суммарно проживает почти половина всего населения Крыма - более 900 тысяч человек.

В рамках анализа консультанты пришли к выводу, что фонд офисной недвижимости региона устарел и изношен, а рынок качественной офисной недвижимости не сформирован. В Симферополе, численность жителей которого составляет 355,6 тысячи человек, функционирует десять качественных бизнес-центров, (не считая корпоративных, не выведенных на открытый рынок), при этом "А" класс в них отсутствует. Два бизнес-центра эксперты отнесли к классу "В+" и восемь - к классу "В", что говорит об обеспеченности офисной недвижимостью на уровне 117 квадратных метров на 1000 человек. Кроме того, многие центры, по мнению экспертов, не в полной мере соответствуют заявленному классу согласно стандартам Российской гильдии управляющих и девелоперов. В Севастополе, где живет 561,4 тысячи человек, качественных бизнес-центров еще меньше, чем в столице региона: всего семь. Один из них консультанты отнесли к классу "А", еще один - к классу "В+" и пять - к классу "В", что соответствует обеспеченности офисными площадями в 51 квадратный метр на 1000 человек.

Арендные ставки на офисные помещения в бизнес-центрах этих двух городов сформировались на уровне 1100 - 1300 рублей за квадратный метр в месяц. Рост арендных ставок в Симферополе с 2023 по 2025 год составил от 22 процентов в классе "В+" и 39 процентов в классе "В". Вместе с тем офисная недвижимость в регионе увеличивается преимущественно мелкими объектами площадью 1500-2000 квадратных метров, а внутренний спрос не обеспечивает необходимый для развития рынка уровень арендных ставок. По мнению аналитиков, несмотря на невысокую обеспеченность офисной недвижимостью, развитие этого рынка сдерживается низким уровнем деловой активности.

- Доходность девелопмента при сдаче офисов в аренду составляет сейчас менее восьми процентов, что сдерживает инвесторов. Следует отметить, что себестоимость строительства в Крыму выше среднего уровня по России в связи с особенностями логистики, - рассказал руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM-консалтинг Денис Зыков. - Однако при росте деловой активности на полуострове дефицит качественных бизнес-центров приведет к значительному увеличению цен аренды. В совокупности со снижением ключевой ставки и доступностью кредитов это станет драйвером нового строительства. Оба города потенциально привлекательны для реализации современных бизнес-центров.

С выводами аналитиков согласны застройщики Крыма, но дефицит офисной недвижимости они объясняют более высокой прибыльностью в другом сегменте недвижимости.

- Сейчас застройщики готовы возводить либо небольшие коммерческие объекты, либо бизнес-центры в составе крупных многофункциональных проектов комплексного развития территории. В таких проектах офисная недвижимость имеет скорее вспомогательную, инфраструктурообразующую функцию, - сообщил "РГ" директор по маркетингу и продажам "Гринвуд Девелопмент" Артур Дубровский. - Строить крупные бизнес-центры высокого класса менее выгодно для бизнеса, чем те же жилые комплексы, так как рост цен таких помещений отстает от роста цен на жилье. Если цены на офисные помещения с 2023 года возросли на 22 процента, то на рынке жилья средний рост в классе "комфорт" и бизнес-сегменте превысил 30 процентов.

Изменение ситуации с коммерческой недвижимостью в Крыму эксперты связывают с приходом на полуостров новых банков и федеральных застройщиков.

- Уже летом мы прогнозируем разрыв между спросом и предложением на рынке аренды коммерческих площадей. Очевидно, что в условиях дефицита ставка аренды возрастет, - прогнозирует коммерческий директор Группы компаний "Монолит" Дарья Плотникова. - Застройщики будут наращивать долю коммерции в своих проектах, но появление новых помещений в продаже и в аренде - процесс небыстрый, их еще нужно спроектировать и построить. Рынок нежилой недвижимости в Крыму ждет взлет уже в этом году, а дефицит сохранится еще в ближайшие два-три года.

По оперативным данным Министерства сельского хозяйства и продовольствия Республики Татарстан на 23 апреля к весенне-полевым работам приступили все районы республики-это прежде всего подкормка озимых культур и многолетних трав минеральными удобрениями. Работу на данный момент провели на площади 836,3 тыс. га. Озимые культуры подкормлены на площади 476 тыс. га, что составляет 98%. Боронование посевов и зяби на площади 1 млн 954 млн га (78%).

Все районы также приступили к яровому севу. На сегодняшний день сев яровых составляет 17%. Аграрии засеивают свыше 60 тыс гектар за день. Одними из первых на сев зерновых вышли Буинский, Алексеевский, Тетюшский, Чистопольский и Дрожжановском районах. Посеяно всего 304 тыс. гектаров яровых культур. Из них зерновые 213 тыс. га, сахарной свеклы 9,4 тыс. га, подсолнечника 38,2 тыс. га и рапса 23,3 тыс. га.

В хозяйствах на весенне-полевых работах задействовано 12 тыс. тракторов, 3,2 грузовых автомобилей, 857 посевных комплексов, по 5 тыс. сеялок и почвообрабатывающих агрегатов.

По оперативным данным Министерства сельского хозяйства и продовольствия Республики Татарстан на 23 апреля к весенне-полевым работам приступили все районы республики-это прежде всего подкормка озимых культур и многолетних трав минеральными удобрениями. Работу на данный момент провели на площади 836,3 тыс. га. Озимые культуры подкормлены на площади 476 тыс. га, что составляет 98%. Боронование посевов и зяби на площади 1 млн 954 млн га (78%).

Все районы также приступили к яровому севу. На сегодняшний день сев яровых составляет 17%. Аграрии засеивают свыше 60 тыс гектар за день. Одними из первых на сев зерновых вышли Буинский, Алексеевский, Тетюшский, Чистопольский и Дрожжановском районах. Посеяно всего 304 тыс. гектаров яровых культур. Из них зерновые 213 тыс. га, сахарной свеклы 9,4 тыс. га, подсолнечника 38,2 тыс. га и рапса 23,3 тыс. га.

В хозяйствах на весенне-полевых работах задействовано 12 тыс. тракторов, 3,2 грузовых автомобилей, 857 посевных комплексов, по 5 тыс. сеялок и почвообрабатывающих агрегатов.

Это на 1,2% выше уровня 2024 года, отмечается в презентации генерального директора аналитического центра "ПроЗерно" Владимира Петриченко.

Урожай зерна в России по итогам 2025 года может составить 131,29 млн тонн, что на 1,2% выше уровня 2024 года, соответствующий прогноз указан в презентации генерального директора аналитического центра "ПроЗерно" Владимира Петриченко на XIX Международной конференции "Комбикорма - 2025".

В то же время сбор зерна в России без учета Донбасса и Новороссии ожидается на уровне 126,873 млн тонн, в том числе 81,2 млн тонн пшеницы. Кроме того, урожай ячменя прогнозируется на уровне 17,582 млн тонн, кукурузы - 14,637 млн тонн, зернобобовых - 6,132 млн тонн, говорится в презентации.

По итогам 2024 года урожай зерна в России составил 129,8 млн тонн.