В ноябре вырос спрос на вторичное жилье в Москве. И больше всего клиенты проявляют интерес к готовым объектам премиального и элитного сегментов. При этом покупателям доступен широкий выбор: сейчас на вторичном рынке «старой» Москвы[1] собственники продают порядка 44 тысяч квартир и апартаментов. Квадратный метр в них обойдется в среднем[2] в 364,4 тысяч рублей (на 13,4% меньше, чем на первичном рынке). Стоимость реализуемых объектов варьируется от 2,05 млн рублей до 4,32 млрд рублей. Аналитики компании «Метриум» рассказывают о пяти самых дорогих округах на рынке вторичного жилья столицы.
- Центральный округ
Средняя цена кв. м: 725,8 тыс. руб./кв. м
Средняя стоимость лота: 66 млн руб.
Объем предложения: 7711 лотов
Число лотов с ценой кв. м от 1 млн руб./кв. м: 2344
Центральный округ Москвы лидирует по средней цене кв. м вторичного жилья — 725,8 тысяч рублей. Данный показатель на 27,4% ниже, чем на первичном рынке ЦАО. Таким образом, в историческом центре мегаполиса наблюдается максимальный разрыв цен между первичным и вторичным жильем. Также Центральный округ занимает первое место по объему предложения на вторичном рынке столицы — здесь представлено 7711 квартир и апартаментов, что составляет 17,5% от всего вторичного жилья Москвы в продаже. В свою очередь, на первичном рынке ЦАО, напротив, находится на последнем месте по объему экспозиции. В Центральном округе продается самое дорогое вторичное жилье Москвы — пентхаус с отделкой площадью 530 кв. м на Остоженке в элитном комплексе 2004 года постройки за 4,32 млрд рублей (8 млн рублей за кв. м).
«Доля выдачи ипотеки на готовое жилье сейчас на 7 п.п. выше, чем на строящееся, — отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». — Это свидетельствует о популярности вариантов с «ключами». В случае инвестирования с целью перепродажи, очевидно, будут больше востребованы строящиеся объекты. Если же клиент хочет «здесь и сейчас» начать получать пассивный доход от сдачи в аренду, предпочтительным вариантом окажутся готовые проекты.
Важно отметить, что арендные ставки в Москве с начала года выросли в среднем на 40%. При этом в сегменте премиальной и элитной недвижимости опережающими темпами дорожают действительно эксклюзивные проекты: комплексы в знаковых локациях, с авторской архитектурой, широким набором инфраструктуры внутри проекта и т. д. Так, и после ввода в эксплуатацию продолжают расти цены в легендарном комплексе RED7 на Садовом кольце, архитектурная концепция которого была разработана нидерландским архбюро MVRDV, входящим в топ-5 лучших архбюро мира. Сейчас в этом проекте реализовано более 80% предложения, а продается 50 лотов от девелопера и 8 от инвесторов».
- Западный округ
Средняя цена кв. м: 443 тыс. руб./кв. м
Средняя стоимость лота: 29,5 млн руб.
Объем предложения: 7109 лотов
Число лотов с ценой от 1 млн руб./кв. м: 423
Западный округ занимает второе место в Москве по средней цене кв. м на вторичном рынке — 443 тысяч рублей за кв. м. Этот показатель на 3,8% выше, чем на рынке первичного жилья ЗАО. Преобладание средней цены вторичного жилья в ЗАО обусловлено большим объемом вторичного предложения в новых домах относительно высокой доли жилья на ранней стадии строительства на первичном рынке. Также явление обусловлено неоднородностью структур предложения на первичном и вторичном рынках. По объему предложения на вторичном рынке Западный округ занимает второе место — здесь представлено 7109 лотов (16,2% от всех объектов на рынке вторичного жилья). Самая дорогая вторичная квартира на западе столицы — это пентхаус без отделки площадью 1640 кв. м в премиальном жилом комплексе 2019 года постройки в Раменках за 3,78 млрд рублей (2,3 млн рублей за кв. м).
- Северо-Западный округ
Средняя цена кв. м: 374,6 тыс. руб./кв. м
Средняя стоимость лота: 20,5 млн руб.
Объем предложения: 3719
Число лотов с ценой от 1 млн руб./кв. м: 23
Третье место по средней цене кв. м вторичного жилья Москвы занимает Северо-Западный округ с результатом 374,6 тысяч рублей. Этот показатель на 18,9% ниже средней цены на первичном рынке СЗАО. По объему предложения на рынке вторичного жилья Северо-Западный округ занимает последнее — девятое — место в «старой» Москве. В СЗАО реализуется 3719 лотов (8,5% от всех объектов на рынке вторичного жилья). Вместе с тем здесь немало дорогих квартир и апартаментов, особенно в районе Хорошево-Мневники. А максимальная стоимость вторичного жилья на северо-западе столицы зафиксирована в Покровском-Стрешнево —трехэтажный дом с ремонтом 2014 года постройки площадью 706,2 кв. м продается за 1,14 млрд рублей (1,6 млн рублей за кв. м). Объект находится на территории парка и имеет статус апартаментов.
- Северный округ
Средняя цена кв. м: 357,1 тыс. руб./кв. м
Средняя стоимость лота: 18,5 млн руб.
Объем предложения: 4867 лотов
Число лотов с ценой от 1 млн руб./кв. м: 82
На четвертой позиции по средней цене кв. м на вторичном рынке Москвы — Северный округ, где квадратный метр обойдется в среднем в 357,1 тысяч рублей. Этот показатель на 16,3% ниже, чем на рынке новостроек САО. По объему предложения на рынке вторичного жилья Северный округ находится на третьем месте в «старой» Москве — здесь представлено 4867 лотов (11,1% от всех объектов на рынке вторичного жилья). Самая дорогая вторичная квартира в САО расположена в жилом небоскребе 2006 года постройки в Хорошевском районе. Шестикомнатный лот площадью 233 кв. м с дизайнерским ремонтом стоит 468 млн рублей (2 млн рублей за кв. м).
«Северный округ, особенно Хорошевский район, в последние годы активно застраивался масштабными премиальными проектами, — комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала премиум-класса «Прайм Парк»). — САО выделяется благоприятной экологической обстановкой, развитой инфраструктурой и обширными зелеными зонами, причем некоторые из них создают девелоперы при участии ведущих отечественных и мировых ландшафтных дизайнеров. В то же время это направление в столице до сих пор не такое дорогое, как традиционно престижные центр и запад. Поэтому здесь совершается немало инвестиционных сделок. В результате на вторичный рынок выходят в том числе высокобюджетные квартиры в готовых корпусах строящихся проектов. Например, в премиальном жилом квартале «Прайм Парк» сегодня продается 105 лотов от девелопера и почти столько же от инвесторов.
Стоит отметить, что цены в проекте до сих пор держатся на среднем для премиум-класса уровне, несмотря на готовность многих башен, эксклюзивный сервис, благоустроенный частный парк на 3,5 га и развитую инфраструктуру. В то же время ежегодно квартиры в «Прайм Парке» дорожают быстрее инфляции. Эти характеристики делают наш жилой квартал максимально привлекательным для инвесторов».
- Юго-Западный округ
Средняя цена кв. м: 332,5 тыс. руб./кв. м
Средняя стоимость лота: 17,3 млн руб.
Объем предложения: 3999 лотов
Число лотов с ценой от 1 млн руб./кв. м: 11
Топ-5 округов Москвы с самым дорогим вторичным жильем замыкает Юго-Западный. Средняя цена кв. м на вторичном рынке ЮЗАО — 332,5 тысяч рублей. Этот показатель на 8,5% ниже, чем на рынке первичного жилья Юго-Западного округа. По объему предложения на вторичном рынке ЮЗАО находится на шестом месте в «старой» Москве — здесь представлено 3999 лотов (9,1% от всех объектов на рынке вторичного жилья). Самая дорогая квартира на юго-западе столицы — пентхаус без отделки площадью 457,1 кв. м в премиальном жилом комплексе 2012 года постройки. Этот лот обойдется в 703 млн рублей (1,54 млн рублей за кв. м).
«Абсолютное большинство элитной и премиальной недвижимости на вторичном рынке сконцентрировано в ЦАО и отчасти ЗАО, — говорит Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — Это связано с тем, что до недавнего времени практически все высокобюджетное жилье строилось в историческом центре и вдоль Кутузовского проспекта. Правда, еще недавно на статус элитного округа также претендовал ЮЗАО, который несколько лет по уровню востребованности успешно конкурировал с ЗАО. Но все-таки, в итоге, юго-запад лишился перспективного статуса. Прежде всего, это произошло, потому что, в отличие от западного направления, ЮЗАО не обладает удобным транспортным сообщением с престижными загородными локациями.
Сегодня география премиального рынка смещается, более 50% проектов премиум-класса девелоперы реализуют за пределами ЦАО и ЗАО. Учитывая высокий инвестиционный спрос в этих новостройках, в ближайшие годы можно ожидать рост числа дорогих объектов на вторичном рынке СЗАО, САО и других округов «старой» Москвы».
[1] Без учета ЗелАО и долей.
[2] Здесь и далее средняя медианная цена кв. м и стоимость лота.
