Реформы обычно дело чрезвычайно ответственное и опасное. Ответственности у нас маловато, а вот опасностей хватает.
В Совете Федерации РФ предсказывают, что грядущий рост цен на жилую недвижимость в ближайшие два года может составить до 25%. Сенаторы уверены, что стоимость возрастет в связи с чрезмерно высокими ставками по кредитам для застройщиков и жёсткими требованиями к их собственному капиталу. Но и это не единственная проблема, которая появляется в связи с внедрением новой финансовой схемы строительства жилья – ситуация грозит обвалом значительной части этого сектора.
Пострадают все
Первый зампред комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию Сергей Лисовский поясняет, что его беспокоит. Когда застройщикам запретили привлекать напрямую средства от дольщиков, то с рынка исчезли дешевые деньги. Сегодня их приходится просить у банков, а они у них существенно дороже. И даже если ставки по кредитам минимальны, у строителей возникают дополнительные платежи за банковское обслуживание, другие затраты. В итоге себестоимость строительных работ может повыситься на 20-25%, а это непосильная ноша для многих компаний, прежде всего в регионах.
Сергей Лисовский приводит такой пример. В Курганской области, которую он представляет в Сенате, в 2018 году было получено 38 разрешений на строительство, в первом полугодии 2019 года – 16, во втором полугодии 2019 года – 2, а в 2020 году – пока ни одного.
Курганская область тут не оригинальна, сходная ситуация на многих территориях. В провинции значительная часть жилья строится небольшими и средними компаниями. Именно они первые кандидаты на уход с рынка. В итоге его захватят большие игроки, произойдёт монополизация сектора, а она всегда ведет к росту цен.
В первую очередь это коснется доступного жилья, прогнозирует Сергей Лисовский. Именно оно в самом большем объеме строилось за счет дешевых средств дольщиков. Рост же стоимости денег приведет к снижению предложения. Там, где невысокая рентабельность, там и случится самый большой обвал.
Таким образом удар придется и по подрядным организациям. На них будет оказывать давление следующий фактор. Для того, чтобы подрядчику получить деньги, раньше заказчик рассматривал документы о выполнении работы примерно за неделю, после чего оплачивал счет. Теперь же он отправляет эти документы банку, в итоге их изучение растягивается на три-четыре недели, а то и на больший срок. Такой кассовый разрыв больно бьет по исполнителю, ему приходится брать кредиты. Для многих это может стать непосильным бременем, вынудит их уйти с рынка.
Замкнутый круг
Пока новый финансовый механизм только набирает силу, цены уже начали ралли на повышение. Так в Москве уже сейчас отмечается их рост вплоть до 13%. Кроме того, застройщиков обязали иметь на счетах сумму в 30-40% от общей стоимости проекта, что также увеличивает затраты. В целом же ценник на жилье возрастает уже продолжительное время и только за последние три квартала 2019 года средняя стоимость квадратного метра жилья поднялась на 10%.
Возможное снижение ввода жилья вызывает озабоченность у вице-президента Гильдии риэлторов Константина Апрелева. Использование эскроу счетов будет оказывать влияние на спрос и предложение. Проблема тут в том, что эскроу счета – инструмент консервативный и он не особенно интересен потенциальным покупателям жилья. Его нельзя минимизировать, используя его, невозможно получить отсрочку платежа – все 100% средств должны лежать в банке. При этом у нас 70-75% дольщиков покупали квартиры с участием ипотеки. В старой схеме можно было брать кредит по частям, сейчас же жилья еще нет, а выбрать ссуду нужно целиком. Для многих это чересчур обременительно.
Зато эскроу счета выгодны банкам. Они получают бесплатный ресурс, при этом у них нет большой мотивации выдавать кредиты строителям. Наоборот, они хотят, чтобы эти деньги как можно дольше согревали их души. Банки способны создавать строителям кучу проблем, чтобы продлить себе приятное обладание средствами покупателей квартир.
Пока идет переходный период, в 2019 году лишь 17% проектов перешли на использование эскроу счетов, но ущерб уже есть, ввод жилья упал на 20%. Растет себестоимость строительства, все это приводит к тому, что в некоторых регионах не желают применять новые схемы, говорит Константин Апрелев. Строительные компании стараются строить за свой счет, но возможности эти сильно ограничены. В этих условиях ввод неизбежно сократится, а цены вырастут. Вот только как продавать по ним квадратные метры, если доходы населения не растут? Ведь стоимость жилья уже и без того возросла и расти дальше ей некуда.
Доступность жилья и рост на него цен в немалой степени будет зависеть от ипотеки. Сегодня с ее помощью покупают квартиры до 60% покупателей. Даже снижение платы по ипотеке на 1% сразу ведет к росту спроса. Но и тут не все так благостно, в нынешних условиях удешевление ипотечного кредитования приводит к удорожанию квадратных метров, а это ведет к сжатию спроса на них. Образуется замкнутый круг.
Застройщики пытаются выбраться из этой ситуации путем уменьшения площади жилья. Сегодня 48% строящего жилого фонда – это студии и однокомнатные квартиры, 30% – двухкомнатные и остальное – трех и более комнатные. Таким образом происходит ухудшение структуры жилого фонда.
Экономика замедляется, цены растут
Помимо внутренних факторов, влияющих на рынок недвижимости, цены на нем зависят и от внешних обстоятельств. Руководитель центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений Василий Колташов указывает на замедление мировой экономики. На объемах строительства жилья в России это может сказаться в 2021 году; цены на энергоносители упадут, в результате у людей окажется меньше средств на руках.
Если еще недавно в стране рынок недвижимости принадлежал тем, кто строил, то сейчас это рынок покупателя. Строители хотят увеличивать цены на свой продукт, но покупатели все слабее реагируют на это. У них, во-первых, не хватает денег, во-вторых, нет уверенности в завтрашнем дне, а потому они не спешат тратить средства на жилье. Одни боятся влезать в долги, а «хороший» покупатель был выбран еще раньше. В итоге мы получаем ограничитель по развитию рынка еще и с этой стороны.
Только что изменили, а уже пора снова менять
Необходимо корректировать 214-ФЗ, говорит Сергей Лисовский. Его писали чиновники, исходя из представлений о том, что у строителей большая маржа и, если ее сократить, ничего страшного не случится. Но это не так. У большинства компаний низкая рентабельность, и компенсировать ее ростом цены нереально, а прибыль давно съедена. Когда в Совете Федерации этот закон проходил, то агитирующий за него представитель Минстроя заявил, что цена на жилье поднимется не более чем на 6%. Почему именно на эту величину, он не пояснил, хотя на тот момент кредиты застройщикам стоили значительно дороже. Скорее всего, ему понравилась эта цифра, хотя и повышение на 6% весьма значительно.
Многим застройщикам скоро предстоит судьбоносный выбор: либо повышать цену и снижать объемы ввода, либо продавать жилье по демпинговым ценам. То и другое – верный путь к банкротству. Впрочем, процесс уже начался, за последние два года число обанкротившихся фирм неуклонно растет.
Уйдет жилье по доступным расценкам, будут строить столько, сколько смогут купить по дорогой цене. Но пока правительство в действующей модели ничего менять существенно не собирается, его устраивает нынешняя ситуация, констатирует сенатор.
Между тем времени остается все меньше, к началу 2021 году завершатся проекты, реализуемые по старым схемам, и есть все основания, что количество новых строек резко сократится.
Нет слов, прежняя схема доказала свою несостоятельность; да, деньги привлекались дешевые, но риски были невообразимо большие. На данный момент на территории страны надолго, а некоторые навсегда, застыли стройки 1827 домов-недостроев. Чтобы их реанимировать, приходится тратить немалые бюджетные средства, предоставлять желающим завершить строительство серьезные привилегии.
Но и новая финансовая схема несет большие риски. Да, обманутых дольщиков уже не будет, но есть опасность, что не будет и нового жилья. По крайней мере, в некоторых регионах объемы его ввода серьезно снизятся, а цены на него возрастут.
Вряд ли к такому результату стремились инициаторы реформы, но пока все идет именно к этому. И все настойчивее звучит мысль: несмотря на то, что она только разворачивается, ее надо уже корректировать.
Впрочем, ради объективности заметим: когда экономика так долго пребывает в застое, а доходы населения не растут, любая реформа окажется малоэффективной.
