Девелоперы рассказали, какие объекты недвижимости Северной столицы сегодня сохраняют привлекательность для инвесторов.
Рынок недвижимости Санкт-Петербурга переживает этап трансформации. В сегменте жилой недвижимости двигателем стали проекты бизнес- и премиум-класса, тогда как в массовом сегменте ключевым инструментом выступает семейная ипотека. Параллельно развиваются такие ниши, как апартаменты и апарт-отели. Дополнительным фактором роста становится увеличение потока жителей из других регионов, в частности Москвы. Существенное влияние оказывает и последовательное снижение ключевой ставки, которая за последний год трижды была понижена и сегодня составляет 16,5%. В связи с этим на рынке недвижимости наблюдается оживление со стороны инвесторов, к такому выводу пришли участники круглого стола, организованного порталом «ТТ Финанс» и изданием «Ведомости Северо-Запад».
Инвестиционная активность
Как считает генеральный директор Ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов, рынок недвижимости мобилизовало снижение ключевой ставки. По его словам, несмотря на то что темпы роста пока не соответствуют ожиданиям девелоперов, положительная динамика становится ощутимой. Наибольший импульс наблюдается в инвестиционных вложениях, причем как в апартаменты и коммерческие помещения, так и в жилую недвижимость.
«Пока нельзя сказать, что доходность таких вложений сравнима с депозитами и другими финансовыми инструментами, предлагаемыми банками, но в долгосрочной перспективе, учитывая тенденции по снижению ключевой ставки, это вполне конкурентоспособный способ заработать деньги», — считает Белоусов.
Стабильный рост спроса на недвижимость среди инвесторов отмечает и заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Светлана Московченко. По данным компании, если в начале 2025 г. в Северной столице ежемесячно фиксировалось 4000—5000 сделок по продаже жилья в новостройках, то к сентябрю этот показатель вырос до 6000. Частично рост продаж связан и с оживлением инвестиционного спроса. Ранее инвесторы были сконцентрированы преимущественно в комфорт-классе и массовом сегменте, а сегодня их активность распространилась на все ценовые категории, говорит эксперт.
Аналогичную тенденцию отмечает и начальник отдела продаж «БФА-девелопмент» Светлана Денисова. По ее словам, в компании за последние полгода объем бронирований, обращений и сделок растет в среднем на 10% в месяц. «Это уже забытая рынком динамика. Мы считаем, что основным драйвером этого процесса является снижение ключевой ставки. Это сразу повлияло на настроение покупателей, они начали перекладывать деньги из, так сказать, бумаги в метры», — рассказала Денисова, пояснив, что людьми в этом случае движут высокие инфляционные ожидания.
Первичное и вторичное жилье
Существенное влияние на рынок жилой недвижимости в Петербурге оказала отмена массовой программы льготной ипотеки, напомнила Московченко. По ее словам, для инвесторов это создало равные условия при выборе между первичным и вторичным жильем. В новых условиях привлекательность первичного рынка поддерживается специальными предложениями от застройщиков, например, беспроцентными рассрочками до конца строительства. Рассрочка позволяет распределить сумму покупки квартиры во времени и продолжать держать часть средств на депозите, получая проценты.
«Кроме того, мы видим, что цена квадратного метра растет. Рассрочка дает возможность зафиксировать цену квартиры и в перспективе, например, перейти на ипотеку. При дальнейшем снижении ключевой ставки интерес к рыночным ипотечным программам может расти», — отметила Московченко.
Параллельно на вторичном рынке наблюдается повышенный спрос на сегмент так называемой новой вторички — квартир в новостройках, сданных в эксплуатацию в течение последних трех лет. «Интерес инвесторов на вторичное и первичное жилье сейчас распределился 50/50. На первичном рынке потребителю найти подходящий объект легче, при этом бывает трудно разобраться в действующих инструментах покупки и выбрать наиболее подходящий, поэтому покупатели обращаются к агентам. На вторичном роль агента еще выше. Здесь важно подобрать качественный объект, добросовестного продавца и убедиться в чистоте сделки», — отметила Московченко.
В свою очередь, генеральный директор ООО «Всевриэлт» Светлана Белова считает, что именно рынок вторичной недвижимости является сегодня ключевым сегментом для инвестиций, тогда как первичный играет сопутствующую роль. Она пояснила, что жилье в новостройках инвесторы чаще всего приобретают для долгосрочной сдачи в аренду. При этом важным преимуществом вторичного рынка является потенциал для снижения цены сделки, что в последующем дает возможность инвестору повысить свой доход.
«Рынок вторичного жилья более подвижный, люди с большей готовностью приобретают эти объекты недвижимости», — отметила Белова, добавив, что объекты с ценами значительно ниже рынка несут за собой повышенные риски и требуют тщательной юридической проверки и объекта, и истории его собственников. С другой стороны, если инвестор покупает объект с целью проведения в нем ремонта, повышения его класса и дальнейшей продажи, он может получить существенную маржу.
Доходы на аренде
Для многих инвесторов основным инструментом для получения доходов от вложений в недвижимость остается арендная плата. Как рассказал директор по развитию продаж группы «Аквилон» Михаил Рогатых, сегодня инвесторы стремятся не просто купить квартиру и заработать на капитализации в момент перепродажи, но рассчитывают на постоянный доход с ее аренды. В условиях ожидаемой инфляции «бетон» вновь становится ключевым инструментом для управления рисками, уверен он.
«Помимо рынка купли-продажи в Петербурге есть рынок долгосрочной аренды. Появляются арендаторы, которые хотят несколько лет пожить в Петербурге, это большой тренд, особенно со стороны москвичей. Но сейчас потенциальные арендаторы сталкиваются с тем, что на рынке колоссально мало предложения», — отметил спикер.
Он отметил, что сейчас в Петербурге слабо закрыт сегмент сдачи в аренду квартир бизнес- и премиум-класса, на которые есть свой спрос, поэтому компания решила реализовать собственный проект в Московском районе. Рогатых пояснил, что проект представляет собой «доходный дом» внутри КАД. Он ориентирован на инвесторов, которые стремятся защитить капитал от инфляции и хотят получать стабильный доход от долгосрочной аренды.
Загородная недвижимость
В спросе у инвесторов еще с периода пандемии коронавируса остается и загородная недвижимость, рассказала Белова. По ее словам, в условиях сложной экономической ситуации покупатели рассматривают загородную недвижимость как один из инструментов для сохранения денег.
При этом большинство сделок на рынке загородной недвижимости совершается с помощью льготной ипотеки, подчеркивает эксперт. «Мы наблюдаем еще и изменение предложений по рынку загородной недвижимости. Раньше рынок был перенасыщен каркасными домами, потому что строить такие было гораздо дешевле, чем каменные дома. Теперь ситуация другая, вырос спрос на загородные дома комфорт плюс и премиум-класса», — отметила она.
Загородная недвижимость пользуется спросом как для долгосрочной аренды, так и для краткосрочной. Однако в случае последней данный сегмент недвижимости имеет ярко выраженную сезонность: пик спроса на краткосрочную аренду приходится на лето и новогодние каникулы, зимой спрос падает.
Запрос на рассрочку
В текущей рыночной ситуации ключевым инструментом, стимулирующим рост строительного сегмента, становится рассрочка, считает директор по продажам холдинга AAG Игорь Бадиков. По данным девелоперской компании, из общего объема продаж в их проектах 70% покупателей приобретают недвижимость для собственного проживания, а 30% — с инвестиционными целями.
Как пояснил Бадиков, сегодня наблюдается значительное сокращение доли инвесторов, которые готовы внести полную оплату за недвижимость. Если ранее такой формат поощрялся существенными скидками со стороны застройщиков, то теперь они носят символический характер. В результате все больше потенциальных покупателей выбирают сохранить деньги на депозите. Поэтому застройщики начали целенаправленно предлагать покупателям модель, при которой они могут войти с небольшим первоначальным взносом, сохранив основную часть средств на депозитах, а расплачиваться за жилье в рассрочку.
«Мы подстраиваемся под рынок, поэтому в наши проекты инвесторы заходят в основном с рассрочками. Таким образом, депозиты у них никуда не уходят, а клиенты получают возможность сохранить средства и войти в проект. Мы видим, что так поступают многие застройщики, у некоторых вход в проект начинается даже с 5%, но в среднем по рынку требуется 20% первоначального взноса», — пояснил Бадиков.
Эксперт подчеркивает, что в условиях растущей конкуренции инвесторы смещают свой интерес в сторону нестандартных объектов недвижимости. Например, квартиры с террасой, панорамными окнами, удачным расположением, необычной планировкой. По словам Бадикова, в отличие от старой вторички, где встречается множество однотипных квартир, такой выбор будет преимуществом как для продажи, так и для сдачи в аренду.
Будущее рынка недвижимости
Эксперты сходятся во мнении, что тенденция к оживлению спроса со стороны инвесторов в недвижимость в ближайшей перспективе продолжит рост. Уже сегодня отдельные компании фиксируют в общем объеме продаж до 30% инвестиционных сделок. По мнению Денисовой, в конце 2025 г. значимым стимулирующим фактором останется программа семейной ипотеки. Однако, подчеркивает она, вскоре этот инструмент перестанет быть драйвером в сегменте массового жилья. Спикер напомнила, что с 1 февраля 2026 г. Минфин РФ вводит ограничение, которое позволит оформить на семью один льготный кредит, а супруги должны будут обязательно выступать созаемщиками.
«Это закроет лазейки для тех, кто неоднократно брал ипотеку по льготным условиям, и при этом создаст правовые сложности для многих семейных пар. Например, если один из супругов не является гражданином России. Или есть безвестно отсутствующие супруги, есть формальные супруги, которые не проживают вместе, есть недееспособные супруги. Все это подсказывает, что такие исключения просто затруднят выдачи», — пояснила она.
Снижение ключевой ставки в ближайшей перспективе сместит инвестиционный спрос в сторону доходных форматов недвижимости, таких как сервисные офисы, апарт-отели и объекты под аренду, считает Рогатых. При этом классический массовый сегмент столкнется с трудностями. «Проблема в том, что на рынке слишком перегрета цена. По ценам текущего года никто не будет продавать студию, условно, на Комендантском проспекте, потому что это невыгодно, а по новой цене — пока недостаточно высокий спрос», — отметил он.
По словам декана факультета экономики и управления СПбГАСУ Галины Токуновой, основные тенденции на рынке недвижимости Санкт-Петербурга развиваются циклически. Экономист отметила, что анализ ценовой динамики за долгосрочные периоды в 10—15 лет показывает стабильность темпов роста, несмотря на возможность резких краткосрочных скачков. При этом, несмотря на сложную экономическую ситуацию, рынок остается устойчивым.
«Из банковского сектора деньги перетекут в сферу строительства. Потому что одно дело — это инфляционная составляющая, когда идет наращивание капитала, а другое — это вложение в реальные метры, которые будут расти в цене», — отметила она.
